案件情况：

购房人何某与A开发商2016年10月签订《商品房买卖合同》，约定首付款2万，其余房款以贷款形式于2016年12月31日前支付，合同中约定购房人如未按照合同约定的时间支付贷款部分房款，购房人逾期支付超过30日内，开放商有权解除合同。签订合同后不久，A开发商将房屋交付给何某，何某装修后入住。之后，何某多次配合开发商办理贷款，但开发商反馈无法办理贷款，导致购房人一直未支付贷款部分房款。2019年，开发商起诉要求解除合同。何某委托本人代理。

案件经过：

本案经历一审、二审和发回重审三个阶段。一审法院判决支持开发商请求，何某上诉，二审裁定撤销一审判决，发回重审。发回重审后，一审法院驳回开发商诉讼请求。

法律分析：

我国合同法中规定了三种解除方式，分别是协商解除、约定解除和法定解除。对应的是合同法第93条和94条。本案显然不属于协商解除的情况，那么法院判决解除的依据是约定解除还是法定解除呢？一审法院的判决依据的是合同法94条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，既属于法定解除。但具体到本案，显然不属于法定解除的情形，因为庭审中购房者表示同意以现金方式支付剩余房款，因此，合同目的完全可以实现。

那么开发商是否享有约定解除权呢？根据双方的商品房买卖合同约定可知，开发商在购房人延期付款超过30日时享有解除权。因此开发商享有约定解除权，但这里需要提示各位读者，在约定解除权的情况下，享有解除权的一方当事人应该在约定解除期间内行驶解除权，一旦超过解除权行使期间，则不再享有解除权。那么解除权享有的期限是多长时间呢？如果合同中明确约定了解除权行使的期限，则按照合同约定履行，如果合同中未约定解除权行使的期限，则根据合同法第95条及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条的规定确定解除权行使期限，具体到本案，双方未在合同中约定解除权行使期限，则应该根据法律规定的期限，即应在解除权发生之日起1年内行使，开发商解除权发生之日为2017年1月31日，行使解除权应在2017年1月31日至2018年1月30日期间，但开发商未在上述期间主张解除，故其解除合同的主张无法得到法院支持。

律师提示：

当贷款无法办理时，应该按照合同约定履行付款义务，如合同未约定无法办理贷款的情形，那么应与开发商协商达成补充协议，以免违约。对于开发商而言，当购房者逾期付款时，开发商应掌握解除权行使的期限，可以通过发函、起诉等方式行使解除权，如果超过期限不行使解除的，则合同解除权丧失。